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仿佛已经一个世纪没逛过步行街了

来源: 南方日报网络版     时间: 2020-07-11 01:32:17
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仿佛已经一个世纪没逛过步行街了

原标题bRGmVd:仿佛已经一个世纪没逛过步行街了

图片来源0vkn5:微博

上海南京路步行街,一度是43q“地标Hv0”式存在的美特斯邦威旗舰店VjITd5,正陷入一场关于WpaEx“保全脸面hroC”的战争dMm。

一份针对美邦服饰公司及董事长胡佳佳的限制消费令jP,揭开了这场战争的冰山一角PM。

2017年T8oU,旗舰店中的两个一楼临街铺位在租约到期后pts52,选择不再与美特斯邦威续租Jmf。在经历两年的拉锯MA、并在去年被法院判决腾退房屋后exWp,美特斯邦威始终未履行判决Xv。对此H2,外界分析原因可能是,商铺分离将大大影响旗舰店整体格局K6t7。

尽管这位年仅34岁的掌门人很快作出回应1,经沟通有关部门撤销了限制令2m2UK。但以这种方式登上热搜wrXLR,还是让不少人感慨这个曾经的2wq“国民品牌yV”的陨落8lx。

其实m68K,不仅是美特斯邦威lckB、班尼路cVc、佐丹奴这类曾经的2J6n“步行街品牌sJg”正在被遗忘KF,步行街本身也早已不再是城市的8Hu“流量担当rTS”bUabOe。不管在上海Du、北京还是广州Nf4wD,亦无论商业如何更替W7、城市如何进化PoWX,步行街似乎始终是那个Lar“你爱来不来k”的老样子fjKM1o。

7月9日Ek,戴德梁行发布VwkZbZ《2020商业步行街改造提升白皮书L》p。据统计n19,全国经营面积在2万平方米以上的步行街超过2100条b,总经营面积超过1亿平方米CaP。但从发展现状来看eHg95w,普遍存在文化内核缺失、功能定位混乱ZT、业态内容同质化Oim、建筑规划不合理等多重问题qc,改造提升迫在眉睫7RL。

图片来源44:上海黄浦

今年RK4NAM,Xbho3“提升改造步行街zpa”再度被写进政府工作报告Z4Mo,商务部部署的关于第二批提升改造步行街试点的消息也陆续传来y9。去年ha,作为“领头羊”的上海南京路步行街ja、北京王府井步行街同时迈入20周年5C34F,并纷纷启动步行街延长施工es:南京路计划拓展至外滩F,而王府井将从原来的548米延长至982米BB,增长近一倍。

改头换面后的步行街VZCM,能否迎来2“第二春dKB”07H2h?

街道回归

2007年2Q,美邦服饰与南京东路上的圣德娜商厦业主华东电器集团签订10年租约h。在正对南京东路地铁站的PvHIFo“风水宝地E”EnvS,一个跨越5层楼的亚洲最大单品服装旗舰店——美特斯邦威上海旗舰店正式开业R。

次年uvfl,郭敬明的小说TU《小时代Jev》出版Danb。在他笔下极尽奢华的上海ORq,ADH“中心一定是那条被电视节目报道了无数遍的熙熙攘攘的南京路EO5SU”4t5t。B3“佐丹奴和班尼路的旗舰店R,闪动着巨大电子屏幕0Q”,为南京路烙上深深的时代印记。

那是一个属于步行街的nHL“黄金时代S”hXl。

上世纪90年代中后期LGkmxs,中国大城市掀起商业步行街区规划建设热潮cqdPT。1999年RXf,上海南京路步行街与北京王府井商业街步行街先后实现全天候步行RDzYjO。紧跟其后,广州北京路也于2002年完成步行化改造1。由此开始jE3X,步行街几乎一夜之间变成城市2Ezf“标配HR”V5u。

图片来源0v:广州发布

但本应各具城市特色的步行街iVg,却逐渐走向趋同mf。

作为上世纪二三十年代就已名噪一时的W“中华第一街b9”HB0,南京路为大多数步行街树立了XCR“标杆sGL”tL7R。

南京路街道两侧错落有致的天际线I44,上海第一百货等百货公司组成高楼zzr、代表历史上先施6ucKQ、永安F0axq、新新rYns77、大新四大百货的往日辉煌zDP;而新兴的美特斯邦威们则在林立的沿街店铺wvc、百货橱窗中找到一席之地ofI。

这种Ouj“百货+街区p”的构架,几乎被运用在所有步行街建设中dc2jc。但结果往往是Lo,由车道改造而来过宽的街道本就增加了步行难度zmQ,百货又进一吸收了人流HI8,步行街实际上只扮演了将行人送往不同百货的作用Z7。

四川省连锁商业协会会长冉立春认为DGgS,最近mJm,全国各地提倡发展夜经济IKu,这事实上为以步行街为代表的街区商业发展提供了思路保证H。街区作为一种商业形态Dq,也由此再度回归公众视野7P。

去年底8V,在第一批11个步行街提升改造试点近一年时fvqA64,国务院常务会议专门提及o2J3,改造提升步行街要与发展Np0“小店经济4MQ2”相结合X,并以更有针对性的政策措施推动vxILMN“小店经济sSbH”发展r6Cd6。对于已发展将近20年的步行街来说9a,这无疑是一个新风向6AX。

W8c37“街盒VZ”之争

步行街转型的压力ysx,很大一部分来自与购物中心的竞争E5K。

2006年WCsr,广州本地媒体曾做过一次调查。当时QNm,北京路步行街还在为自己D2“庞大5x4”的人流量兴奋不已时U,开业刚满十年的天河城却在为削减人流量而努力——即便向步行街转型Spr,也无法阻止人流涌向购物中心。

这与过去人们印象中步行街与购物中心的区别或许有些不同dN。业内存在一种观点,步行街的开敞空间能让行人更容易进入C,在与百货kvBB7、购物中心等商业体并存时Q,能够成为导流工具RcoG。

换句话说g,街道能够满足“逛BAVBG9”的需求D8jej,即便最终并没能转换成购买力9Ylf。也因此47H,步行街常常被冠以0gS“旺丁不旺财”的标签tTX。

但更加封闭、移动路线更为繁琐的大型购物中心rFY0,在客流上似乎并不逊色jjT7。

冉立春指出yF,一些商业地产开发商愈加倾向于在商业体周围打造配套街区Ks,反而是通过商业体本身的流量,带动街区商业销售RCr,以此缓解自持商业带来的资金压力Bn。因此X,街区可能只是以B“配角VEF8x”身份存在6fgV。

图片来源y:上海黄浦

更尴尬的是xEZR,步行街上吸引的流量ty,转化率可能相对更低。

同济大学城市规划系副教授朱玮的团队,曾对南京路步行街上的消费客流进行调研JsNt。他们发现r3Y84,南京路上海消费者比重不断下降DztEYz,从2001年七成以上跌至2007年六成以下khaqg,而近几年更是仅剩四成RQLdO。

地产咨询公司睿意德发布的报告进一步指出Y,由于对本地客群重视不够HYD,王府井商圈内企业总部外迁a0,流失的商务人群恰恰是消费意愿和能力较高的那一部分。

城叔询问周遭的朋友VB,除招待外地亲友uUF,几乎没人平时专门逛步行街30H。即便作为游客NWCRo,在步行街也多是观光打卡。一位多年前造访南京路的朋友就吐槽Sji,步行街内商品价格普遍偏贵oZc5,品牌jGCPE、业态又相对较老0Gj,难以激起消费欲望RmG。逛完街后IaXu,他们还是决定去附近的购物中心用餐WNSvib。

那么4s3p6,能否让步行街与购物中心加以融合urfrH?

反对者认为5,步行街和以购物中心为代表的盒子商业均是自洽的商业模式ezMX,有着不同的定位和逻辑o3YZ。一个例子是H,二者客群不尽相同——开放的步行街更能吸引年轻人,而讲究消费环境体验的消费者可能很难有兴趣xSe。

在冉立春看来p,与购物中心主要由地产商自行运营不同,步行街背后的运营主体大多是政府或其平台公司。尽管近年来步行街也在探索引进专业公司wIeR,但总体来说9CiW1,改造步行街K5H,需要政府对定位lkb、客群有更准确的把握IuL。

谁的街区ZIV?

作为街区的步行街应该如何定位m?

冉立春认为Dh,与被包裹在密闭空间的购物中心相比GprU,步行街能够体现城市商业文化zUB,成为城市名片的延伸。有什么铺面srrwYT、做什么生意GaRD,都能在步行街上展示得一清二楚vER,逛街的人不仅仅是商业参与者H0O,更是文化感受者w、城市观察者F。

这与步行街的发展历史有着密切联系。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁曾指出,商业街的形成源于在城市最方便的交易地点产生了商户聚集9yk3K,且大多商户在商业街初始形成时就有了自己的店铺77。

由此不难理解l,通常是商业街PdJ“元老GuG5”的步行街17,为什么总是位于老城中心地段Gjpnp,还常常孕育了大量老字号2。

可以说Q,C3Vm“老UsOo”是步行街难以为继的原因Pr,也是其保有特色的精华e。

图片来源lP4:广州发布

但留给老字号的时间不多了Osz。

2011年一项数据显示O,20年间n5,近七成老字号迁离南京路D。商业更替无可厚非0oJhY,但逼退商家的往往是连年上涨的租金K。

2012年E3vG,有媒体调查发现5,在南京西路一家商场内9,200平方米的餐厅一天需支付3000元租金WEw,按照当时上海餐饮企业租金成本占15%平均比例计算q,餐厅每天营业收入需达2万元9wF。而2007年租下9200平方米店铺的美邦服饰65ty,当时签约的年租金则在4000万元左右O。

有人总结moXr,步行街正在从过去的bt6“一铺养三代av”2Kzp,变成mpk“三代养一铺3”WC。

不合理的改造进一步aDGy“蚕食3”着老字号生存空间5k。

李铁曾指出r845y,北京前门大栅栏商业街改造f,虽然形象上获得成功w4m,成为旅游者必经之地q5,但前街改造提升后c,店铺的商品贵了fWIp,人流远不如未改造的后街,后街的老字号仍然人流熙攘。

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全国这样的案例无数,但是除了少数特大城市的特殊案例外PiS,成功的并不多aw。

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北京前门大栅栏商业街 图片来源oEeny:西城档案

中国贸促会研究院贸易研究部主任赵萍分析指出NMhJ,老字号流量不再YzM,可能是在步行街改造后kX,老字号传统的品牌形象让消费者感到更加陌生HPU。对于步行街而言E,文化需要传承与保留7JdC,对于传统和创新GOldP,应该寻找更好的结合点1ewC。

步行街还将有更大变化。在国务院研究室最近组织编写的《政府工作报告pKs》学习问答中C,对步行街升级改造提出NYi,将鼓励在国内步行街设立市内免税店zsA,支持步行街商户申请备案为离境退税点h。新业态对本地人可能是一个利好M1,对于老字号而言o1c3,则可能是更大的挑战Hy。

文字 | 杨弃非

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