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  长三角楼市实地调查ySv3p:冻结百万资金才有资格摇号SIR,提供千万资产证明才能去选房

  来源vi:经济观察报公众号

  记者NFPz:田国宝

  上海绿地外滩中心MZwKz9,提供2000万元的验资证明才有资格选房J97Cjy;杭州余杭的隐庐项目fW,冻结200万元资金才能获得一张摇号资格证JwkJA;南京众星捧月的河西地区kd,300万元存款证明是每一个进入售楼处购房者的必备条件......

  “提供2000万元的验资证明X,才有资格选房SRGD。Jzkc”

  5月24日0,上海,绿地外滩中心20层的售楼处ezSYW,销售人员如此告诉看房者r2zfe。其表示GRgn,6月预计推出60多套住宅JV9,均价可能15万元/平方米kS4,目前已经有90多名意向客户进行了登记dXGL0、验资hlF。

  300多公里之外L,南京Ho,曾诞生多个地王的河西区域bXT7,目前亦是j“一看难求8Z6”2g。长江尊邸看房需要提前一天预约5OI,而且还需提供300万元以上存款证明XWZ,河西金茂府虽然看房无须预约em5W,但亦设置了300万元验资门槛j8rr。

  同处长三角区域的杭州qQ,验资入场也是必不可少的环节23Z。位于余杭的隐庐项目A6A,冻结200万元资金才能获得一张摇号资格证R1。一位杭州看房者告诉经济观察报Z8w,他报名几个项目摇号24Gc,共计冻结千余万元的资金XIx,每个月损失1万元利息m,依然没有买到房sohBK。

  因城镇化率较高EQgNB、产业经济相对发达j1O、人均可支配收入高KQ0K,长三角历来都是房企业绩最为重要的票仓y8fs。在这一波疫情后楼市复苏过程中lEYXV,杭州0C3、南京zDJPG、苏州等城市率先实现6Z“同比转正7f”L7。

  不过ukSJ,随着疫情期间楼市积压的需求陆续释放fIN,五一假期后c1,长三角主要一二线城市的楼市成交开始放缓qr,尤其是杭州和苏州zAouu,截至5月22日wTpi,2020年新房累计成交面积同比由正转负W6pNT。Wind数据显示,5月15日-22日一周BRdsj,上海sA14、杭州、南京ny0G、宁波等长三角主要城市新房成交面积环比跌幅均超过20%1,只有苏州小幅上升7.1%oK;成交面积均低于武汉hu、成都LJ7HV、济南Uj、青岛等城市JVJQ。

  某百强房企苏州负责人表示p9k,因全球疫情对企业日常生产的影响ax,pU“很多企业原料进不来sS3、产品出不去Hyc3”57cC,影响到一部分人的收入OR,Uej“所有行业都受影响wpVi,房地产也一样PY,至于影响有多大3dV,现在还不是判断的时候。nOqR”

  验资入场

  oBn“我们下周就开始摇号了LKq,无论办户口LKG1,还是腾指标OpL3kU,都来不及了Gvb31w。”5月22日6,在杭州江干区一个央企开发的项目售楼处C,销售员李佳鑫说话的同时d,伸出右手对客户下了逐客令qL。那名客户迟疑了一会b8F5,没有说话走了。

  据李佳鑫介绍rvpV,按照杭州限购政策GQNs,外地户籍购房者在杭州主城区限购一套RfC,如果想要购买新房9F,要么办理社保落户YDz,扩充一个购房指标5;要么卖掉现有的房子进行置换oBPO。但在一周内办妥IxMI,两个渠道都行不通MR。

  在杭州RmGV6v,无论进入哪个楼盘售楼处poYRu,大部分销售人员对客户说的第一句话ZpfyD,就是询问是否有购房指标4,如果具备mn8,看房aXP、讲解4、参观样板房gC、算价格等流程一个不落1sR;否则就像李佳鑫一样下逐客令o。

  5月27日是杭州东潮府9号楼和10号楼报名摇号的截至日期ygclC,早晨9点刚上班KT3,销售人员就忙着将报名方式用微信发给意向客户w6idsI。Swd“这次房源比较多kWUNhH,从现在报名情况看aIzv,中签率在三成左右3Oajk4。Vfb”一位销售人员表示YWsOT。

  三成的中签率在杭州不是最低0MoAX,5月25日MrfCU,位于余杭区的长粼府公开摇号L23E9,推出的222套房源吸引了1200多名购房者参与摇号Fwr,中签率为15.15%Qjz。5月15日摇号的沁澜雅轩首轮中签率只有5%yE4y,二轮中签率5.3%。

  如果说购房资格是进入杭州楼盘售楼处的通行证J,那么进入南京各个项目售楼处的腰牌则是购买力7I。尤其是众星捧月的河西地区ub,300万元存款证明是每一个进入售楼处购房者的必备条件9,如果不具备这个条件mc,销售人员会礼貌地让你下次再来ufj。

  在上海内环的各个售楼处hFT6,任何一个人都有可能进入价格最贵的楼盘X,也会享受到看房924vna“全家桶Y”服务Mto。但销售人员会不时地提醒你xSc:YcPEf“我们是要验资的啦vA,现在没有的话,回家一定要尽快微信发我哟rl1。bQeD”

  长三角售楼人员的vTG“傲娇mk”背后Yh,是整个区域楼市表现cMd4n,无论是杭州nX6、南京mk4、苏州、宁波xmx,还是长三角核心城市上海dL,历来都是房企的必争之地uTF。在全国土地出让金排行榜上Le,杭州和上海多年位居前两名UoT0D6;2019年全国卖地前十名中HkD,长三角区域占据了五个席位PwuA。

  友商截客

  杭州东潮府售楼处门外m48I,几名渠道代理方的销售人员拿着传单BGJz,每当有看房人出来c,便上前推荐其他的楼盘LO7u,5w“去看看悦风华吧w26,不用摇号2F,价格更低;旁边的归锦府也不错Sm,不买可以参考一下ltch。6UC”

  在别的项目门前截客l,向来被视为房地产销售的大忌HLYr,但在杭州YV,类似的现象越来越多i。一家千亿房企项目销售负责人表示gZj,五一后杭州楼市开始明显放缓izqAl,同区域项目之间的竞争也越来越激烈p。

  与前述东潮府项目相对较低的中签率相比YvoZx,临近的归锦府2t、悦风华等项目最新摇号中签率超过80%mM8。附近几个央企开发的项目b31,甚至因报名摇号人数低于推出房源套数I,最终无需摇号AY6,可以直接认购a。

  透明楼市网信息显示dehe,截至5月25日w,杭州全市累计进行的91次新盘推盘中bXxoN,有36次开盘没有经过摇号3V。也就是说tS7,2020年以来杭州有超过三分之一的楼盘参与选房的客户还没有房源多T0D。

  截客现象也在出现苏州Tt。中骏天荟和海月平江两个项目南北相邻sF,两个项目售楼处均不在现场hPNOug。繁花中心的海月平江售楼处门前一直活跃五六名中骏天荟的外场销售人员zw8U,截住看房客后会用私家车带往万达广场附近的中骏天荟售楼处SZGC。

  截至5月22日dBA,2020年以来新房累计成交面积75,苏州仅次于上海J,在长三角排名第二aXm。苏州相城区一项目销售人员表示xw5gB,她所在项目,购房者一半左右为落户不久的新苏州人i,另一半多为改善需求Aay,hIK“很多区域一二手房价格倒挂V,很多本地人卖了老房子换新房P4XHri。5bxgV”

  随着疫情期间被积压的需求陆续释放7pE,长三角区域的楼市也在分化2XxsX。Wt“好项目客户竞争比较激烈XtU,一般项目客户可选择性比较大9zrdC0,项目和项目间分化还是蛮大的u0G。1X”上述销售负责人表示oPAfHJ。

  在南京楼市上演的是同一个故事的另一个版本87Q。一家房企南京项目销售人员负责人告诉经济观察报,由于前期蓄客情况不及预期Xo2,导致项目开盘时间一再推后4xg。8“原计划3月推a06v,因为疫情推迟到5月j0,但5月蓄客情况一般b7KT,所以暂定6月开盘X。S1qIS7”

  其进一步透露75f,长三角区域新房项目cGmm,并不是拿到预售证就开盘Ym,而是在拿证前后根据推盘房源蓄客Kaq,5QmGy“比如一张证有200套房子BrT,如果能蓄到600和1000名有效意向客户0Z1PBV,可以全部推出去D,但如果只蓄到200户kzkRI,那肯定不能都放出去gj7q,最多放五六十套RGlY。w5g”

  这种方式好处在于JrJRP,为购房者制造人为的“供不应求oVWDw”状态Rp。即便是同一张预售证上的房源0kg,多数项目会选择分批开盘cmdrV,一栋楼两栋楼推出l,有的项目甚至分单元开盘quF48。Oq“一般拿证一个两月还不开盘gML9G,大部分是因为蓄客不理想oi。9pUO”

  需求和投资博弈

  5月25日下午五点CXzZ,从苏州北站载客出来OWl,出租车司机孙师傅一路上骂骂咧咧zoQ,这一次他等了三个半小时才载上一趟乘客zXWu。原来每次等客时间不会超过一个半小时。“人们收入减少了,都不愿打的了o70。tT9”

  新冠肺炎疫情在全球蔓延的影响之下5c2,作为外向型经济的苏州5ph,众多企业面临着f3DK“原料进不来qaRky、产品出不去e5”的难题y,一些产业工人的收入有所减少2qs。这不仅仅关系到人们的日常需求UoB,对房地产市场的影响也日渐凸显h1d。

  Wind数据显示0A,5月15日到22日一周z2j,全国15个主要一二线城市新房成交面积最多的不是传统市场较好的长三角区域,而是武汉ReU7、成都tsv、青岛KmsSyF、济南等城市6,上海1AN、杭州2R1q、南京和宁波均呈现下降hzkj。

  上述房企苏州负责人表示Fhb,疫情封锁持续两个月左右o,期间挤压了相当部分楼市需求0V,这些需求随着复工复产的进程陆续释放出来,转化成一波楼市成交的回暖XLl。lwW44R“等这波需求释放得差不多fOj4,才能看清楚市场真正需求Hga。8N”

  具体到每一个城市情况又不同Lg4。前述杭州项目销售负责人表示Ag,杭州主要以新型产业为主VEQ,尤其是电商1、直播EN、带货等受疫情影响相对较小a,再加上2019年杭州新增了超过50万户籍人口p2pGZW,对楼市需求起到一定支撑作用coKr。

  至于上海fvuKBL,作为中国重要的金融中心F4rw6,黄浦江沿岸陆家嘴一带聚集了大量的金融机构y7z0j。据绿地外滩中心销售人员介绍ZMQ,在附近工作的金融从业人员是项目的主要买家UHkn,销售人员甚至还帮部分客户牵线收购大宗不动产B。

  虽然目前房地产前融环节仍然没有明确放松,但实际上部分成交地块买家背后闪现着资本的身影kX0k,包括合生创展在北京拿下三幅土地背后的中诚信托6o。2020年上海静安区楼面单价地王拿地企业有一支私募基金MFb,为未来资本注入留下席位2UW。

  上述房企苏州负责人表示2,对于今年楼市走向W,目前下结论还为时尚早iD。一方面是资本层面投资需求nRW,目前房地产市场仍是资本较为理想的投资领域;另一方面7,受疫情影响eN3RoW,整体消费均受到一定影响3jr。

  机遇与风险

  国家统计局数据显示Y8,2020年前4个月房地产投资gOzCsj、销售环比进一步回暖2QQZ3u,虽然与2019年同期相比仍有差距HG,但距离正在进一步拉近C。尤其是投资方面NK,得益于土地市场回暖N,房地产投资与去年同期相比仅有3.3个百分点的差距Qok,西部地区的投资已经超过去年同期q7bi。

  随着楼市成交恢复3p,4月以来Kb5,房企开始加大在一二线城市的拿地力度aDA。截至5月27日Af4,北京RwFB、上海和杭州三个城市的土地出让金超过千亿M2b。

  除了传统的京津冀1qr、长三角Xjx、珠三角区域外UWIjJ,2020年以来成都YQ、武汉等城市的土地也备受开发商青睐1。一家主要房企负责人感叹wcCU,成都的每一块住宅用地caV,都能吸引30多家企业竞拍nO,他们公司一块都没有抢到knT。

  中指院数据显示6,截至5月27日,2020年成都市土地出让金超过500亿元ZMigt,计容建筑面积超过千万平方米7,土地平均溢价率达到20%ccy,平均楼面价同比上涨52%7ddszj。

  硬币的另一面是lIru,长三角区域的城市虽然依然是房企争夺的主战场leL,但与去年相比Oh,上海oEBqz、杭州ZeUZ、南京6uj7、苏州等城市的土地溢价率均在下滑A,尤其是南京和苏州od7,降幅均超过10个百分点5J4。

  土地市场回暖的同时5Jd,长三角主要城市的楼市开始降温sFeZ。Wind数据显示EDP,5月15日-22日一周iL,上海zRS、杭州g、南京dk、宁波的一手房成交面积均环比下跌fMX。不过p,上海BGn、杭州8JfA、南京和苏州的一手房去化周期均在10个月内7VNIa7,尤其是杭州只有5.2个月kDA4Ou。

  杭州和苏州由于价格倒挂92b1,二手房成交面积降幅也较为明显VzY。Wind数据显示JBf,截至5月22日JBP1,2020年二手房累计成交面积方面mpOY,杭州同比下滑18%7n6P,苏州下滑了50%1y。而且两个城市挂牌量也在进一步增加中9E。

  上述房企苏州负责人表示j,大多数房企拿地主要集中在一二线城市v,即便未来房地产市场发生波动GK7,这些城市由于经济860F、产业3zJU、人口等规模t2o7,所受的影响相对较小WX。

  一家长三角制造企业负责人透露IjvY,由于目前生产和销售受到影响较大WhtN,很多企业老板通过买房来缓解危机h。“形势好的时候买房U,增值空间比较大T;不好的时候卖房回笼资金LSBw,这个比较正常73G。dkt”

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责任编辑OxePU:刘万里 SF014

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